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更新料特約無効判決に思う

2009年09月24日
NBL913号において、「更新料特約および敷引特約の効力」というタイトルで、先日の京都地裁判決と大阪高裁判決の分析がなされています。

概要を簡単に説明すると、日本国内においても地方によって呼び方か慣習(とまで言っていいかは別として)が異なるが、居住用マンションなどを借りる時には、「礼金・敷金」といったものを払う必要があることがほとんどです。
これまでは、敷金の返還に関して、個々の「自然損耗」や「特別損耗」を、貸主・借主のどちらが負担するのか、という「原状回復の負担」に関する議論や争いが中心でした。
「原状回復の負担」に関しては各種ガイドラインにより、ある程度の線引きはできつつあるようでしたが、2001年の消費者契約法施行以来、そもそも敷金や特に「礼金・更新料」といったものが、法的にどういう位置づけにあたるのか、という議論が中心になってきています。
そして今回、京都地裁平成21年7月23日、大阪高裁平成21年8月27日により、「更新料支払の約定」が消費者契約法第10条により「無効」という判断を示しました。


ここのところの裁判例の流れを概観してみると、礼金や更新料といったものをいかにして「無効」と法律構成するか、という方向性で動いているように見えます。
私はもちろん、礼金や更新料といったものを支払う合理的な理由はない、と以前から考えていますので、今回の判決を含めた一連の流れを支持しています。

そもそも「礼金」というものは、住宅事情が良くなかった時代に都心部を中心に、「部屋に住まわせて下さってありがとうございます」という意味合いで大家さんに支払っていたものが、一般化していったものであり、「化石」みたいなものです。
ただ、生活の基盤となる家にまつわることでもあり、大家さんに「そんなもの払いたくない」とはおおっぴらには言えなかったため、これまで残ってきたのでしょう。
さらに「更新料」については、大家さんが新たな住人から「礼金」を取るチャンスを逃したから払う、というような程度の意味合いであり、貸主にあまりに有利な不合理な制度だと思います。

これらをいかにして「無効」とするか、これが現在の判決の流れになっているのだと思います。

詳細な分析はここではしませんが、古い慣習が多く残っている不動産業界ですが、既得権益をそろそろ手放し、公平かつ公正な契約形態を模索していくべき時代に入っていることに、そろそろ気づくべきでしょう。






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